外國人可以在台灣買房嗎？
🔍 互惠國家規定、提升房貸過件率方式一次看
無論是在台灣工作的外國人，還是與台灣人組成家庭的新住民朋友，想在台灣買房定居時，往往會卡在「外國人可以買房嗎？」、「銀行會借房貸給我嗎？」這些問題。今天，JUJI 就要帶大家搞懂外國人在台灣買房要注意什麼、各國置產的互惠狀況，與不同身分外國人的申貸難度。JUJI 也會幫大家整理提高房貸過件率的方式，讓你在看房前就做好功課！
一、外國人可以在台灣買房嗎？
可以，但前提是所屬國家與台灣符合《土地法》第 18 條的平等互惠原則，且購買的土地不屬於法律限制外國人取得的類型。也就是說，如果國籍不符合互惠，即使手上資金充足，也無法完成不動產登記，銀行自然也不會核貸！
外國人在台灣買房的條件
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1
國籍要符合「平等互惠」
外國人在台灣取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，台灣人民在該國可享有同樣權利為限。
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2
土地種類不能是限制類型
林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地，以及要塞軍備區域與領域邊境的土地，不得移轉、設定負擔或租賃給外國人。
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3
用途與面積受限，並須申請核准
外國人為自用、投資或公益目的，可取得住宅、營業處所、辦公場所、商店、工廠、教堂、醫院、外僑子弟學校、使領館及公益團體會所、墳場等用途的土地，面積與所在地點受縣市政府的限制；取得時需檢附相關文件向縣市政府申請核准，縣市政府應於受理後 14 日內准駁。
※ 至於實務上的辦理方式與個案諮詢，JUJI 建議大家向承辦地政事務所或地政士確認最新規定。
不同國家對外國人買房的互惠程度
內政部依各國對台灣人民的開放程度，將國家分成三個等級，下表整理各等級的意義與例子：
| 等級 | 意思 | 國家／地區舉例 | 對買房的影響 |
|---|---|---|---|
| 完全平等互惠 | 該國（或該州）允許台灣人取得同等不動產權利 | 日本、韓國、英國、德國、法國、荷蘭、瑞士、澳洲、紐西蘭、加拿大（各省）、馬來西亞、印度、以色列；美國多數州（如加州、紐約州、德州、佛羅里達州） | 原則上可依法在台取得土地權利，但仍須符合第 17 條與第 19 條的限制 |
| 附條件平等互惠 | 對方國家對台灣人設有部分限制，台灣依對等原則一併設限 | 新加坡（可取得區分所有建物的任一層供住宅或商業使用）、菲律賓（區分所有建物專有部分以 40% 為上限）、泰國（因居住或投資目的）、香港（須符合香港永久居民等條件）、俄羅斯（農業用地以外） | 能買什麼、買多少受限，需先確認自己國籍的具體條件 |
| 非平等互惠 | 對方國家未讓台灣人取得同等權利 | 越南、印尼、柬埔寨、緬甸、汶萊、澳門、土耳其、美國奧克拉荷馬州 | 原則上無法在台取得土地權利，因此也無法辦理房貸（繼承等情形另有規定） |
※ 要特別提醒大家的是，這份名單會不定期修正，買房前請務必至內政部地政司查詢最新版本。另外，中國人民在規定上不屬於上述「外國人」，適用另一套規定（例如取得不動產僅限自用、登記後一定年限內不得移轉、總量管制等），請以主管機關最新規定為準。
二、外國人申請房貸的身分差別
同樣是外國人，但根據持有的證件不同，銀行的審核態度與貸款成數差異也會很大！以下幫大家整理常見的四種身分：
| 身分類別 | 貸款成數 （概略參考） |
常見條件 | 保證人 | 受理程度 |
|---|---|---|---|---|
| 持有中華民國身分證 （歸化者、已入籍的外籍配偶） |
可比照本國人，最高約 8 成 | 與本國人相同，看收入、信用與負債比 | 通常不需要 | 幾乎所有銀行受理 |
| 持有永久居留證 | 約 6～7 成 | 需有台灣正職薪轉紀錄，銀行偏好長期居留意願 | 視銀行而定 | 少數銀行受理，部分僅受理臨櫃申辦 |
| 持有一般居留證 | 約 5～6 成 | 居留證效期須 6 個月以上、台灣正職薪轉紀錄，常以 6 個月以上薪轉或扣繳憑單為佐證 | 部分銀行要求台籍保證人 | 少數銀行受理，審核最嚴格 |
| 僅持護照、無居留證 | 多數銀行不受理 | － | － | － |
※ 簡單來說，身分越穩定、在台資料越完整，銀行願意給的成數就越高。持身分證者幾乎等同本國人；永久居留證因為代表長期居留意願，通常優於一般居留證；一般居留證因居留期限有限，銀行風險評估最保守，成數較低，也較常要求保證人。
現在我們知道如何評估外國人是否能買房，以及申辦房貸的過件率了。接下來，讓我們來看看外國人買房，怎樣才能增加過件率？
三、外國人買房，怎麼提升房貸過件率？
想提高過件機會與成數，可以從以下 5 個方向準備：
1. 先確認互惠、可登記，再談貸款
看屋、下訂之前，記得先查好自己的國籍屬於哪個互惠等級，避免付了訂金才發現無法登記。
2. 先洽詢銀行受理條件，再送件
先致電確認銀行是否受理你的身分、是否僅限臨櫃，鎖定 1～2 家再申請，避免多頭送件。短期內被查詢聯徵次數過多，反而可能降低過件率！
3. 薪轉與往來集中在目標銀行，備齊財力文件
優先向發薪銀行申請，因為銀行已掌握你的現金流，並準備好近 6 個月的薪轉存摺與年度扣繳憑單。
4. 累積在台灣的信用紀錄
持有台灣信用卡超過半年、每月全額繳清，不動用循環利息，有助於銀行評估你的信用狀況。
5. 評估台籍保證人或台籍配偶共同借款
有些家庭會由台籍配偶共同借款或具名購屋，可能爭取到較接近本國人的條件。不過這涉及產權登記、夫妻財產制與稅務，建議先諮詢地政士或律師，再決定怎麼安排。
四、外國人買房常見的誤解與風險
有錢就能買
外國人買房不只看資金，還要看國籍是否符合平等互惠，以及土地是否屬於林地、水源地等限制類型。如果這兩點沒確認就付訂金，風險會變得很高！
有居留證就一定貸得到
持居留證者能申請房貸的銀行相對少，且常附加條件，例如效期、薪轉紀錄、保證人。有居留證只是「可以嘗試申請」，不代表一定核貸。
只比較利率，不看成數或自備款
外籍人士的貸款成數通常較低，意味著需要準備更多自備款。比起「利率差 0.1%」，「成數差 1 成」對資金壓力的影響往往更大。
※ 最後，JUJI 也要提醒外國朋友：外籍人士因為對流程不熟，容易成為不肖業者鎖定的目標，例如要求交出居留證或護照正本、預收高額「代辦費」、建議以他人名義登記等。這些做法可能涉及詐騙或違法，請務必透過合法的地政士、銀行與正式管道辦理！
五、外國人買房的常見問題
Q1. 外國人可以在台灣買房嗎？
可以，但前提是所屬國家與台灣符合《土地法》第 18 條的平等互惠原則，且購買的土地不屬於第 17 條列舉的林地、水源地等 7 類限制土地。
Q2. 哪些國家的人可以在台灣買房？
依內政部公告的互惠國家一覽表，日本、韓國、英國、德國、法國、澳洲、紐西蘭、加拿大、馬來西亞及美國多數州屬完全平等互惠；新加坡、菲律賓、泰國等屬附條件互惠；越南、印尼、柬埔寨、緬甸等屬非互惠，原則上無法在台購買。名單會異動，請以內政部最新公告為準。
Q3. 外國人買房貸款成數大概多少？
依身分而異：持中華民國身分證者可比照本國人，最高約 8 成；持永久居留證約 6～7 成；持一般居留證約 5～6 成，且可能要求台籍保證人。這是市場上常見的概略區間，實際成數以銀行核定為準。
Q4. 沒有居留證可以買房、辦房貸嗎？
法律上買房不以持有居留證為前提，但房貸方面，多數銀行要求有效的身分證或居留證，沒有居留證的外國人常需以現金購屋，建議先向銀行確認受理條件。
Q5. 外國人買房貸款需要台灣保證人嗎？
不一定。持有身分證者通常不需要；持居留證者，部分銀行會要求工作收入穩定、信用良好的台籍保證人，以提高核貸機率。
Q6. 外國人買房要繳哪些稅？
購屋時涉及契稅與登記規費，持有期間每年繳納房屋稅與地價稅，出售時依房地合一稅課稅。其中房地合一稅的稅率會因是否為「境內居住者」而不同，非境內居住者持有 2 年以內稅率 45%，超過 2 年為 35%。